Công ty cổ phần A (bên mua/ công ty A) có nhu cầu mua lại nhà hàng của Công ty cổ phần M (bên bán/ công ty M). Tài sản mua bán bao gồm: quyền sử dụng khu đất và tài sản gắn liền với đất (khu nhà biệt thự và các tài sản khác đang được sử dụng để kinh doanh nhà hàng); Công ty A tiếp nhận toàn bộ người lao động, các hợp đồng đầu vào, đầu ra tại thời điểm bàn giao tài sản mua bán. Hai bên thỏa thuận:
+ Trong vòng 3 ngày làm việc: Công ty A soạn thảo, hoàn thiện dự thảo Hợp đồng đặt cọc. Công ty M cung cấp bản sao các tài liệu cho công ty A kiểm tra xem xét: Hồ sơ chi tiết về xây dựng đã thực hiện, hồ sơ quyết toán, hồ sơ pháp lý về phòng cháy chữa cháy, giấy chứng nhận đủ điều kiện kinh doanh, danh sách thông tin chi tiết về nhà cung cấp, khách hàng...
+ Sau khi ký kết hợp đồng đặt cọc, Công ty A chuyển tiền đặt cọc cho Công ty M như thỏa thuận. Trong vòng 30 ngày kể từ ngày ký kết hợp đồng đặt cọc, hai bên sẽ hoàn thất cả công việc cần thiết để công chứng Hợp đồng mua bán/ chuyển nhượng tài sản (HĐMB).
+ Hợp đồng mua bán sẽ được thanh toán đến 95% giá trị hợp đồng sau khi HĐMB được công chứng, số tiền còn lại sẽ được thanh toán sau khi các bên hoàn tất việc chuyển sao toàn bộ tài sản, hoạt động kinh doanh hiện tại của nhà hàng.
+ Hồ sơ đăng ký mua bán, chuyển nhượng tài sản với cơ quan Nhà nước do Công ty A thực hiện.
2. Nội dung hợp đồng đặt cọc, Hợp đồng mua bán
|
Nội
dung |
Căn cứ pháp lý |
|
1.
Hợp đồng đặt cọc Hợp đồng đặt cọc dùng để mua bán/ chuyển nhượng bất động sản thường có
các nội dung như sau: -
Tài sản mua bán, giá mua bán -
Thỏa thuận chi tiết về việc đặt cọc: số tiền đặt cọc, thời hạn thực hiện
nghĩa vụ đặt cọc, hình thức thanh toán đặt cọc, phạt cọc (Bên mua từ chối giao
kết, thực hiện hợp đồng mua bán thì tiền cọc thuộc về bên bán; nếu Bên bán từ
chối giao kết, thực hiện hợp đồng mua bán thì phải trả lại tiền cọc cho Bên
mua và bồi thường một khoản tiền tương ứng tiền đặt cọc) -
Thỏa thuận về các nghĩa vụ chính của các Bên trong hợp đồng chính: tiến
độ thực hiện công việc của mỗi Bên, ký kết hợp đồng mua bán công chứng, bàn
giao giấy tờ pháp lý đầy đủ, làm hồ sơ đăng ký sang tên Bên mua, thực hiện
nghĩa vụ tài chính với cơ quan nhà nước (bên Bán phải kê khai, nộp thuế đầy đủ,
không ảnh hưởng đến bên mua), bàn giao tài sản mua bán và nghĩa vụ thanh toán
tương ứng. -
Biện pháp bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của mỗi bên (nghĩa vụ bàn giao hồ
sơ pháp lý, thực hiện nghĩa vụ tài chính với cơ quan thuế, bàn giao tài sản
mua bán... của Bên bán; nghĩa vụ thanh toán của Bên mua): phạt cọc, hoặc yêu
cầu phát hành bảo lãnh thanh toán đối với Bên mua; bảo lãnh thực hiện hợp đồng
đối với Bên Bán. |
- Bộ luật dân sự 2015, Điều 117[1];
Điều 328[2] - Nghị định 21/2021/NĐ-CP ngày 19/3/2021 quy định thi hành Bộ luật dân sự về bảo đảm thực hiện nghĩa vụ Điều 37[3] Điều 38[4] |
|
Đối với yêu cầu “tiếp nhận một cơ sở đang kinh doanh cùng với việc mua
tài sản – tiếp nhận người lao động, khách hàng, nhà cung cấp” cần bổ sung thêm
các nội dung sau vào Hợp đồng đặt cọc như sau: -
Bên Bán có nghĩa vụ tự mình chấm dứt, thanh lý tất cả các Hợp đồng
kinh tế, Hợp đồng lao động và các Hợp đồng khác đang thực hiện phục vụ kinh
doanh tại nơi có tài sản mua bán và phải hoàn thành trước thời điểm bàn giao
tài sản mua bán, không chuyển giao lại nghĩa vụ đang tồn tại của các Hợp đồng
của Bên Bán cho Bên mua; -
Bên mua chỉ ký kết hợp đồng mới với người lao động đồng ý tiếp tục làm
việc với bên mua, khách hàng / nhà cung cấp đồng ý hợp tác tiếp với Bên mua,
thời hạn tiếp nhận kể từ thời điểm bàn giao tài sản mua bán trở về sau, quyền
và nghĩa vụ của các Bên sẽ thực hiện theo hợp đồng mới được ký kết giữa các Bên. -
Các Bên cam kết rằng mỗi Bên phải thực hiện các thủ tục nội bộ để cơ
quan quản lý công ty của mỗi Bên phê duyệt trước khi ký kết hợp đồng. Tùy thuộc vào giá trị tài sản mua bán, tổng
giá trị tài sản được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của mỗi Bên và quy định
của Điều lệ công ty về thẩm quyền nội bộ mà thẩm quyền quyết định về Hợp đồng
mua bán tài sản thuộc về Đại hội đồng cổ đông, hay Hội đồng quản trị hay Người
đại diện theo pháp luật. Thủ tục nội bộ để xác định thẩm quyền ký kết
(đưa vào hồ sơ yêu cầu công chứng): + Trường hợp thuộc thẩm quyền của ĐHĐCĐ/ HĐQT: ·
Biên bản họp ĐHĐCĐ/ HĐQT (hoặc biên bản lấy ý kiến cổ đông/ thành viên
HĐQT bằng văn bản) ·
Nghị quyết của ĐHĐCĐ/ HĐQT về việc quyết định bán (đối với Bên Bán) mua
(đối với Bên Mua) và thông qua hợp đồng đặt cọc, hợp đồng mua bán tài sản ·
Điều lệ công ty ·
Báo cáo tài chính của năm gần nhất + Trường
hợp thuộc thẩm quyền của Người đại diện theo pháp luật ·
Điều lệ công ty ·
Báo cáo tài chính của năm gần nhất |
- Luật doanh nghiệp 2020 Điều 153 khoản 2 điểm h[5];
Điều 138 khoản 2 điểm d[6] |
|
2.
Hợp đồng “mua bán nhà” và thủ tục chuyển nhượng -
Đối tượng mua bán:
-
Điều kiện để nhà ở được mua bán:
-
Điều kiện của các Bên tham gia giao dịch về nhà ở (tổ chức): ·
phải đáp ứng điều kiện về chủ thể tham gia giao dịch theo quy định của
pháp luật về dân sự và không phụ thuộc vào nơi đăng ký kinh doanh, nơi thành
lập; trường hợp là tổ chức nước ngoài thì còn phải thuộc đối tượng được sở hữu
nhà ở tại Việt Nam theo quy định của Luật này; nếu tổ chức được ủy quyền quản
lý nhà ở thì còn phải có chức năng kinh doanh dịch vụ bất động sản và đang hoạt
động tại Việt Nam theo quy định của pháp luật về kinh doanh bất động sản. -
Hình thức và nội dung chính của Hợp đồng về nhà ở: ·
Họ và tên của cá nhân, tên của tổ chức và địa chỉ của các bên; ·
Mô tả đặc điểm của nhà ở giao dịch và đặc điểm của thửa đất ở gắn với
nhà ở đó. ·
Giá giao dịch nhà ở; trường hợp mua bán, cho thuê mua, cho thuê nhà ở
mà Nhà nước có quy định về giá thì các bên phải thực hiện theo quy định đó; ·
Thời hạn và phương thức thanh toán tiền; ·
Thời gian giao nhận nhà ở; thời hạn sở hữu đối với trường hợp mua bán
nhà ở có thời hạn; ·
Quyền và nghĩa vụ của các bên. ·
Cam kết của các bên; ·
Thỏa thuận khác; ·
Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng; ·
Ngày, tháng, năm ký kết hợp đồng; ·
Chữ ký và ghi rõ họ, tên của các bên, nếu là tổ chức thì phải đóng dấu
(nếu có) và ghi rõ chức vụ của người ký. Ngoài ra, có thể thỏa thuận về việc bên bán thực hiện bán nhà ở trong
một thời hạn nhất định cho bên mua:
Trường hợp mua bán nhà ở thì phải thực hiện công chứng hoặc chứng thực
hợp đồng. Thời điểm có hiệu lực của hợp đồng là thời điểm hoàn thành việc
công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng
thực. -
Thủ tục chuyển nhượng/ mua bán nhà
|
- Luật Nhà ở 2020, Điều 2 khoản 2 - Luật Nhà ở 2020, Điều 10 khoản 1 - Luật Nhà ở 2020, Điều 160 khoản 1 - Luật Nhà ở 2020, Điều 161 khoản 3 - Luật Nhà ở 2020, Điều 163 - Luật Nhà ở 2020, Điều 165 Khoản 2 - Luật Nhà ở 2020, Điều 164 Khoản 1 - Luật Nhà ở 2020, Điều 162 |
[1] Điều 117. Điều kiện có hiệu lực
của giao dịch dân sự
1. Giao dịch dân sự có hiệu lực khi có đủ các điều kiện
sau đây:
a) Chủ thể có năng lực pháp luật dân sự, năng lực hành
vi dân sự phù hợp với giao dịch dân sự được xác lập;
b) Chủ thể tham gia giao dịch dân sự hoàn toàn tự nguyện;
c) Mục đích và nội dung của giao dịch dân sự không vi
phạm điều cấm của luật, không trái đạo đức xã hội.
2. Hình thức của giao dịch dân sự là điều kiện có hiệu
lực của giao dịch dân sự trong trường hợp luật có quy định.
1. Đặt cọc là việc một bên (sau đây gọi là bên đặt cọc)
giao cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận đặt cọc) một khoản tiền hoặc kim khí
quý, đá quý hoặc vật có giá trị khác (sau đây gọi chung là tài sản đặt cọc)
trong một thời hạn để bảo đảm giao kết hoặc thực hiện hợp đồng.
2. Trường hợp hợp đồng được giao kết, thực hiện thì tài
sản đặt cọc được trả lại cho bên đặt cọc hoặc được trừ để thực hiện nghĩa vụ trả
tiền; nếu bên đặt cọc từ chối việc giao kết, thực hiện hợp đồng thì tài sản đặt
cọc thuộc về bên nhận đặt cọc; nếu bên nhận đặt cọc từ chối việc giao kết, thực
hiện hợp đồng thì phải trả cho bên đặt cọc tài sản đặt cọc và một khoản tiền
tương đương giá trị tài sản đặt cọc, trừ trường hợp có thỏa thuận khác.
[3] Điều 37. Trường hợp không xác định rõ là tiền đặt cọc
hoặc tiền trả trước
Trường hợp một bên trong hợp đồng giao cho bên kia một
khoản tiền mà các bên không xác định rõ là tiền đặt cọc hoặc tiền trả trước thì
số tiền này được coi là tiền trả trước.
[4] Điều 38. Quyền, nghĩa vụ của các bên trong đặt cọc,
ký cược
1. Bên đặt cọc, bên ký cược có quyền, nghĩa vụ:
a) Yêu cầu bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược ngừng việc
khai thác, sử dụng hoặc xác lập giao dịch dân sự đối với tài sản đặt cọc, tài sản
ký cược; thực hiện việc bảo quản, giữ gìn để tài sản đặt cọc, tài sản ký cược
không bị mất giá trị hoặc giảm sút giá trị;
b) Trao đổi, thay thế tài sản đặt cọc, tài sản ký cược
hoặc đưa tài sản đặt cọc, tài sản ký cược tham gia giao dịch dân sự khác trong
trường hợp được bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược đồng ý;
c) Thanh toán cho bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược
chi phí hợp lý để bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược.
Chi phí hợp lý quy định tại điểm này là khoản chi thực
tế cần thiết, hợp pháp tại thời điểm chi mà trong điều kiện bình thường bên nhận
đặt cọc, bên nhận ký cược phải thanh toán để đảm bảo tài sản đặt cọc, tài sản
ký cược không bị mất, bị hủy hoại hoặc bị hư hỏng;
d) Thực hiện việc đăng ký quyền sở hữu tài sản hoặc thực
hiện các nghĩa vụ khác theo quy định của pháp luật để bên nhận đặt cọc, bên nhận
ký cược được sở hữu tài sản đặt cọc, tài sản ký cược quy định tại điểm b khoản
2 Điều này;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật
Dân sự, luật khác liên quan quy định.
2. Bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược có quyền, nghĩa vụ:
a) Yêu cầu bên đặt cọc, bên ký cược chấm dứt việc trao
đổi, thay thế hoặc xác lập giao dịch dân sự khác đối với tài sản đặt cọc, tài sản
ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên nhận đặt cọc, bên nhận ký cược;
b) Sở hữu tài sản đặt cọc trong trường hợp bên đặt cọc
vi phạm cam kết về giao kết, thực hiện hợp đồng; sở hữu tài sản ký cược trong
trường hợp tài sản thuê không còn để trả lại cho bên nhận ký cược;
c) Bảo quản, giữ gìn tài sản đặt cọc, tài sản ký cược;
d) Không xác lập giao dịch dân sự, khai thác, sử dụng
tài sản đặt cọc, tài sản ký cược khi chưa có sự đồng ý của bên đặt cọc, bên ký
cược;
đ) Quyền, nghĩa vụ khác
theo thỏa thuận hoặc do Bộ luật Dân sự, luật khác liên quan quy định.
[5] Điều 153. Hội đồng quản trị
[…]
2. Hội đồng quản trị có quyền và
nghĩa vụ sau đây:
[…]
h) Thông qua hợp đồng mua,
bán, vay, cho vay và hợp đồng, giao dịch khác có giá trị từ 35% tổng giá trị
tài sản trở lên được ghi trong báo cáo tài chính gần nhất của công ty, trừ trường
hợp Điều lệ công ty có quy định tỷ lệ hoặc giá trị khác và hợp đồng, giao dịch
thuộc thẩm quyền quyết định của Đại hội đồng cổ đông theo quy định tại điểm d khoản 2 Điều 138, khoản 1 và khoản 3 Điều 167 của Luật này;
Không có nhận xét nào:
Đăng nhận xét